주택 → 상가 용도변경 시 장기보유특별공제 기산일은? 국세청 사전답변 정리

• 1. 개요

• 2. 사례 개요

• 3. 국세청의 답변

• 4. 소득세법 주요 내용 정리

• 5. 실전 적용 시 유의사항

• 6. 결론

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국세청은 주택을 상가로 용도변경한 경우 장기보유특별공제의 보유기간 기산일을 당초 취득일부터 계산한다는 사전답변을 내놓았습니다. 이에 대한 핵심 내용을 정리해 드립니다.

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1. 개요

국세청은 주택에서 상가(근린생활시설)로 용도변경한 후 양도하는 경우 장기보유특별공제의 보유기간 기산일이 당초 취득일이라는 사전답변을 내놨습니다. 이에 대한 구체적인 내용을 살펴보겠습니다.

 

 

 

2. 사례 개요

• 1975년 1월: 서울 청담동 A주택 신축
• 2014년 5월: A주택을 A상가로 용도변경
• 2024년 2월: A상가 양도
• 쟁점: 장기보유특별공제 기산일이 1975년 취득일인지, 2014년 용도변경일인지 여부

 

3. 국세청의 답변

국세청은 다음과 같이 회신했습니다.

✅ 용도변경 당시 장기보유특별공제가 적용되는 주택을 상가로 변경한 경우에도 보유기간 기산일은 당초 취득일(1975년)부터 계산한다.

이는 소득세법 제95조 제2항에 따른 것으로, 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 규정되어 있기 때문입니다.

 

 

4. 소득세법 주요 내용 정리

• 소득세법 제95조(장기보유특별공제)
  • 보유기간 3년 이상이면 장기보유특별공제 적용 가능
  • 보유기간 기산일: 취득일부터 양도일까지
• 소득세법 제88조(주택 정의)
  • 주거용으로 사용되는 건물은 주택으로 인정
  • 공부(公簿)상의 용도와 관계없이 실사용 용도를 기준으로 판단

 

 

5. 실전 적용 시 유의사항

• 주택에서 상가로 용도변경 후 양도하는 경우에도 보유기간 기산일은 취득일로 적용
• 용도변경 당시 장기보유특별공제 요건을 충족했다면 공제 가능
• 보유기간이 3년 이상이어야 공제 적용 대상

 

 

6. 결론

주택을 상가로 용도변경한 후 매도하더라도, 장기보유특별공제의 보유기간 기산일은 당초 주택 취득일부터 계산됩니다. 따라서, 용도변경 여부와 관계없이 보유기간이 길다면 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

또한, 기존에는 계약 시점에는 주택이었다가 잔금 시점에 근린생활시설로 용도변경하거나 멸실하여 매도하면 매도자는 장기보유특별공제를 받을 수 있었고, 매수자(특히 법인)는 주택 취득 시 중과세를 피하는 전략이 있었습니다.

하지만 그 시점을 잔금시점으로만 한정해서 장기보유특별공제를 받지 못하거나 주택취득 중과를 하는 것으로 바뀌어 절세를 하지 못하는 바람에 거래가 많이 줄었습니다.

그러나 이번 국세청의 답변을 통해 계약 시점이나 잔금 시점이 아니라 실제 주택으로 사용한 기간을 기준으로 공제기간을 기산한다는 점이 명확해졌습니다. 이는 앞으로도 적극적인 절세 전략으로 활용될 수 있는 중요한 지점입니다.

 

 

이 사실이 널리 알려지기

주택을 상가로 용도변경한 후 매도하더라도 장기보유특별공제의 보유기간 기산일은 당초 주택 취득일부터 계산됩니다. 즉, 용도변경 여부와 관계없이 보유기간이 길다면 공제 혜택을 받을 수 있습니다.

과거에는 계약 시점에는 주택이었다가 잔금 시점에 근린생활시설로 용도변경하거나 멸실하여 매도하면,

• 매도자는 장기보유특별공제를 받을 수 있었고
• 매수자(특히 법인)는 주택 취득 시 중과세를 피할 수 있는 전략이 가능했습니다.

그러나 이후 잔금 시점을 기준으로 장기보유특별공제를 인정하지 않거나 주택취득 중과세를 적용하는 방향으로 변경되면서 절세가 어려워졌고, 이로 인해 부동산 거래가 위축되는 결과를 가져왔습니다.

이번 국세청의 답변은 이러한 문제를 해결할 수 있는 중요한 의미를 가집니다.
✅ 공제기간 기산일을 계약 시점이나 잔금 시점이 아닌 실제 주택으로 사용한 기간을 기준으로 한다는 점이 명확해졌기 때문입니다.

이 사실이 널리 알려지면 그동안 멈춰있던 거래가 다시 활발해질 가능성이 크고, 나아가 부동산 가격 상승도 예견됩니다.

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앞으로도 장기보유특별공제와 관련한 절세 전략을 잘 활용하여 변화하는 부동산 시장에 대비하시기 바랍니다.

 

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