가족 간 아파트 거래, 이제는 함부로 못합니다 – 국토부가 직접 조사에 나선 이유

 

서울 아파트 이상 거래 사례가 급증하고 있습니다.
편법 증여, 차입금 과다 등 국토부가 직접 조사에 나선 실제 사례를 통해
부동산 거래 시 주의해야 할 점을 알아봅니다.

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📝 서론

최근 부동산 시장에서의 자금 흐름이 점점 더 정밀하게 감시되고 있습니다.

특히 고가 아파트 거래에서 ‘차입’이라는 이름으로 자금을 마련한 경우,

실제로는 편법 증여일 가능성이 있다고 보고 정부가 적극적으로 대응에 나서고 있는데요.

 

오늘은 서울 강남을 포함한 주요 지역의 이상 거래 조사 사례를 중심으로,

앞으로 달라질 시장의 흐름과 우리가 주의해야 할 점을 정리해드립니다.

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1. 47억 아파트 매수, 아버지 돈 30억 빌렸다?

서울에 거주하는 30대 남성 ㄱ씨는 최근 한 아파트를 47억 원에 매수했습니다.
그는 자금조달계획서에 다음과 같이 기재했습니다:

• 자기자금: 17억 원
• 부친에게 빌린 돈: 30억 원

문제는 바로 이 30억 원입니다.
정말 ‘차용’한 것인지, 아니면 ‘편법 증여’인지를 두고 의심의 눈초리가 쏠리고 있습니다.

국토교통부는 이 거래가 단순한 가족 간 금전 거래가 아닌, 증여세를 피하기 위한 수단일 수 있다고 보고 정밀 조사에 착수했습니다.

특히 아래와 같은 경우에는 ‘차용’이 아닌 ‘증여’로 간주될 수 있습니다:

• 실제로 이자를 지급하지 않은 경우
• 차용 계약서가 부실하거나 작성되지 않은 경우
• 상환 계획이 구체적으로 명시되지 않은 경우

국토부는 이처럼 형식만 차용, 실질은 증여로 보이는 거래를 집중적으로 점검하고 있습니다.

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2. 국토부가 의심한 이유는?

국토교통부는 지난 3월부터 서울 지역 아파트 거래 신고 건 가운데, 이상 징후가 감지된 204건을 추려내 당사자들에게 소명 자료 제출을 요구했습니다.

그중에서도 특히 주목받은 사례가 바로, 부친에게 30억 원을 빌렸다고 신고한 ㄱ씨의 거래입니다.
국토부는 이 거래가 다음과 같은 점에서 의심스럽다고 판단하고 있습니다:

• 차입금 규모가 과도하게 크고
• 실제로는 편법 증여일 가능성이 높다는 점

이러한 거래는 단순한 가족 간 금전 이동이 아니라, 세금 회피를 목적으로 한 자금 흐름 위장으로 볼 수 있습니다.
결국 자금 조달의 투명성을 해치는 행위로 간주될 수 있는 셈입니다.

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3. 어떤 이상 거래들이 있었나?

ㄱ씨 외에도, 눈에 띄는 사례는 또 있습니다.

바로 딸과 사위가 장인 소유의 아파트를 15억 원에 매수한 거래입니다.
그 자체로는 문제가 없어 보일 수 있지만, 그 뒤에 이어진 과정이 국토부의 의심을 샀습니다.

이들 부부는 아파트를 매수한 후, 매도자인 장인을 임차인으로 등록했습니다. 그리고 보증금 11억 원의 전세계약을 체결했죠.

겉으로는 정상적인 거래처럼 보이지만, 국토부는 이를 **‘특수관계인 보증금 과다 계약’**으로 판단하고 있습니다.
이는 흔히 증여세를 피하기 위한 위장 전세계약으로 분류되는 대표적인 방식 중 하나입니다.

국토부는 해당 거래가 세법상 문제가 될 소지가 크다고 보고, 국세청에 관련 내용을 통보할 예정입니다.

 

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4. 정부의 대응 방향

국토교통부는 이번 조사에서 20건 이상의 위법 의심 거래를 확인했습니다.
이에 따라, 관계 기관들과의 협조를 통해 다단계 대응 체계를 가동하고 있습니다.

앞으로 정부는 다음과 같은 조치를 단계적으로 진행할 예정입니다:

• 위법 의심 거래에 대한 경찰 수사 의뢰
• 세금 탈루가 의심되는 경우, 국세청에 통보
• 편법 증여·허위 신고 등을 막기 위한 상시 점검 체계 강화

현재 국토부는 **강남 3구(강남·서초·송파)**를 중심으로,
마포·강동·성동·동작 등 주요 과열 지역 내 35개 아파트 단지를 집중 점검하고 있으며,
앞으로도 시장 과열이 의심되는 지역으로 조사 범위를 확대할 계획입니다.

이처럼 정부는 고가 아파트 거래에 대한 실시간 모니터링과 철저한 사후 점검을 통해
투명한 부동산 시장 질서 확립에 박차를 가하고 있습니다.

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5. 앞으로 부동산 거래 시 주의사항

최근 정부의 조사 강화로 인해, 특히 고가 아파트를 거래하실 경우
이제는 단순한 계약만으로는 안심할 수 없습니다.
모든 자금 흐름과 계약 내용이 투명하고 정당하게 증명될 수 있어야 합니다.

다음의 네 가지 사항은 반드시 사전에 준비하셔야 합니다:

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✅ 1. 자금 출처의 철저한 증빙

거래 금액이 클수록, 어디에서 돈이 나왔는지에 대한 설명과 자료가 매우 중요합니다.
통장 거래 내역, 예금 증명서, 대출 승인서 등을 철저히 준비해 두셔야 합니다.

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✅ 2. 가족 간 자금 이동은 더 조심

부모님이나 자녀, 배우자 등 가족 간 금전 거래의 경우,
반드시 차용계약서를 작성하고, 이자 지급 내역을 명확히 기록해 두세요.
이자가 없거나 상환 계획이 불명확하면 편법 증여로 간주될 수 있습니다.

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✅ 3. 전세계약은 시세 범위 내에서

특수관계인과의 전세계약은 반드시 시세 수준을 준수해야 합니다.
시세보다 보증금이 과도하게 높거나 낮으면,
증여세 회피 목적의 위장 계약으로 의심받을 수 있습니다.

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✅ 4. 모든 서류는 ‘세무 대응’ 가능 수준으로

계약서, 자금 조달 계획서, 거래 내역서 등 모든 서류는
향후 국세청이나 국토부 조사에도 제출 가능한 수준으로 꼼꼼히 보관해두는 것이 좋습니다.

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이러한 기본적인 준비만 잘 해두셔도, 불필요한 세무조사나 분쟁을 피할 수 있습니다.
특히 가족 간 거래나 고가 부동산 매매를 앞두고 계신 분들이라면 꼭 체크해 보시길 바랍니다.

 

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6. 결론 및 제언

이번 국토부 조사는 단순한 단속을 넘어서, 부동산 시장의 건전성 회복과 투명성 제고를 목표로 하고 있습니다.

특히 고가 거래가 많은 지역에서 가족 간 자금 이동은 항상 세무 조사의 대상이 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

앞으로 부동산 거래를 준비하시는 분들은, 자금 조달 방법부터 정확한 계획과 투명한 증빙을 갖추셔야 불이익을 피하실 수 있습니다.