강남 부동산, 처음엔 실패처럼 보였던 투자가 어떻게 성공으로 바뀌었을까?
시간과 임대관리가 만든 투자 반전 스토리를 QnA 형식으로 쉽고 현실감 있게 풀어봅니다.
2편: 강남 부동산, '눈먼돈'은 왜 실패할 수밖에 없었나? QnA
Q: 강남 부동산, 초기에는 실패처럼 보였던 투자도 시간이 지나 성공할 수 있다고 했죠? 어떤 사례가 있나요?
A: 네, 실제로 그런 경우가 꽤 있습니다.
처음에는 "비싸게 샀다", "임대가 안 나간다", "수익이 안 나온다"는 실패처럼 보였지만,
시간이 흐르면서 전체 시세가 올라가고, 결국 성공적인 투자로 전환된 사례들이 있어요.
구체적인 흐름을 하나 가상의 사례로 설명해볼게요.
Q: 어떤 사례인가요? (실제사례지만 가상의 인물로 소개하겠습니다.)
A: 가상의 인물, 연예인 A씨를 예로 들어볼게요.
A씨는 몇 년 전, 강남의 한 지역에 건물을 매입했습니다.
당시 주변 시세는 평당 1억 원 수준이었는데, A씨는 평당 거의 2억 원에 매입했어요.
당연히 업계에서는 "너무 비싸게 샀다", "곧 망할 거다","눈탱이 맞았다."라는 말이 많았죠.
Q: 그 정도로 비싸게 샀으면 실패 아닌가요?
A: 초기에는 맞아요. 실패처럼 보였습니다.
- 임대료가 높아 세입자들이 버티질 못하고 자주 바뀌었고,
- 동네 상권에서도 "망하는 자리"라고 소문이 돌았어요.
하지만 A씨는 포기하지 않고, 동네 수요에 맞춘 임대 전략을 계속 유지했어요.
거기에 이자나 세금등의 부담은 본인의 본업에서 버는 돈으로 충분히 커버가 가능했습니다.
- 임차 수요가 있는 곳의 매물이었기에 공실률은 크지 않았고,
- 세입자가 빠르게 교체되더라도 계약기간이 남은 상태라 임대료는 보증금에서 차감할 수 있었습니다.
즉, 여러 비용의 부담은 본업에서 충당 할 수 있는 여력이 있었고
수요가 있는곳에 맞춤 임대매물이었기에 공실률이 크지 않아서 몇년을 버틸 수 있었던 게 포인트입니다.
Q: 그런데 어떻게 성공으로 전환됐나요?
A: 시간이 답이었습니다.
강남 전체 부동산 시장이 몇 년 사이 크게 올라가면서,
- 주변 시세는 평당 1억 → 3억 수준으로 상승했습니다.
- A씨가 평당 2억에 샀던 건물이 자연스럽게 평당 3억 이상의 가치가 된 거죠.
- 거기에 주변 임대료도 같이 오르니 기존의 비싼 임대료가 더 이상 주변보다 비싸지 않게 된거에요
결국 매입 당시에는 "실패"처럼 보였던 투자가,
시간이 지나 강남 전체 시세 상승을 타고 성공 사례로 전환된 겁니다.
Q: 그럼 결국 부동산 투자는 시간이 답이라는 건가요?
A: 일정 부분 맞습니다.
하지만 단순히 시간이 지나기만 한다고 모두 성공하는 건 아닙니다.
중요한 건 '버틸 수 있느냐'입니다.
- 공실이 길어져도 대출이자 감당할 여력이 있어야 하고,
- 수요에 맞는 임대매물로써 공실률이 크지 않아야합니다.
이 과정을 버티지 못하면,
- 헐값에 급매로 넘겨야 하고,
- 그럼 시간의 힘을 받기도 전에 손해를 확정짓게 되죠.
Q: 요약하면, 초기 실패를 성공으로 바꾸려면 어떤 조건이 필요한가요?
A: 정리하면 이렇습니다.
지역 수요에 맞춘 유연한 임대관리
공실이 생겨도 버틸 수 있는 자금 여력
강남 전체 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있는 안목
이 세 가지가 갖춰진다면,
초기에는 손해를 보는 듯해도 결국 성공적인 투자로 전환될 수 있긴 합니다.
다음 이야기 예고:
4편: 강남 부동산, 근린생활시설 투자 실패의 함정 QnA
(주택 수요 지역에 억지로 근생을 지었을 때 어떤 문제가 터지는지 깊게 들어갑니다.)
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2편: 부동산, '눈먼돈'은 왜 실패할 수밖에 없었나? QnA
5편: 수익률에 현혹된 눈먼돈을 노린 교묘한 투자 사기 QnA
6편: 중개법인을 통해 매수하면 왜 비싸게 사게 될까? QnA
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