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2편: 강남 부동산, '눈먼돈'은 왜 실패할 수밖에 없었나? QnA
3편: 강남 부동산, 실패를 성공으로 바꾼 사례는? QnA
Q: 강남 부동산인데 왜 근린생활시설 투자는 실패할 수 있었던 건가요?
A:
"강남"이라는 이름만으로 무조건 성공할 거라는 믿음이 문제였습니다.
강남 안에서도 블럭을 보면 대로변과 이면도로 그리고 내부 주택가로 나뉩니다.
각각의 세분화된 지역 특성과 수요를 면밀하게 따져봐야합니다.
근생 수요가 높은 곳에 있는 주택은 어쨌든 수요가 수반되지만
특히, 주택 수요가 높은 지역에 억지로 세금을 피할 꼼수로써 근린생활시설(상가건물)을 세우면
- 임대 수요와 맞지 않고,
- 주변 수요와 전혀 맞지 않고,
- 입주할 업종도 없고,
- 주차는 부족하고,
- 건물 진입 접근성도 좋지 않은 상황이 됩니다.
이건 초기부터 실패를 예정하는 투자인 셈입니다.
Q: 근린생활시설 투자에서 구체적으로 어떤 문제가 생긴 거죠?
A:
주택 중심 수요가 있는 지역에 근생 건물을 세우면 몇 가지 심각한 문제가 발생합니다.
- 수요 부재:
주변이 다 주택가인데 상가를 지어봐야 들어올 세입자가 없습니다.
접근성이나 상권좋은 이면도로가 아닌 이상, 노출도 약해서 카페, 음식점조차 망하기 쉬워요. - 주차 및 접근성 문제:
리모델링 건물은 대부분 주차장이 부족합니다.
근생시설인데 주차 공간이 없으면, 요즘 세입자 기준에서는 입점 자체가 어려워요. - 높은 임대료 부담:
매입가가 높다 보니 투자자는 높은 임대료를 받아야 합니다.
하지만 실제 세입자들은 그 가격을 감당할 수 없어요. - 매물 관리 문제:
문제 있는 근생물건은 중개업자들도 꺼립니다.
소개하려 해도 "비싸고 조건 나쁜 매물"은 굳이 안내하지 않습니다.
결국, 매물 자체가 시장에서 소외되게 됩니다.
결국: → 임대가 안 나간다 → 공실이 길어진다 → 대출이자만 쌓인다
이 악순환에 빠지게 됩니다.
Q: 근린생활시설을 억지로 만드는 이유가 뭔가요?
A:
주된 이유는 세금 때문입니다.
법인이 주택을 사면 취득세가 중과되는데,
이를 피하기 위해 '잔금 시점'에 주택을 근린생활시설로 변경하거나,
아예 멸실 후 근생 신축으로 처리하는 경우가 많습니다.
법인은 근생을 매입하면 취득세 부담을 줄일 수 있기 때문에,
어쩔 수 없이 근생으로 돌리는 투자 구조가 만들어진 거죠.
하지만, 그렇게 해서 만들어진 근생이
- 임대수요도 없고
- 입지조건도 안 맞고
- 과도한 임대료만 요구하면
애초에 투자 구조가 실패를 내포하고 있는 것입니다.
문제는:
이렇게 만들어진 근생은 시장 수요와 전혀 맞지 않는 경우가 대부분이라는 점입니다.
투자자는 세금은 아꼈지만,
공실 리스크와 장기 손실 리스크를 떠안게 되는 구조입니다.
Q: 근생 투자 실패는 어떤 흐름으로 진행되나요?
A:
현실에서는 이렇게 굴러갑니다.
- 강남이라는 이유로 비싸게 매입한다.
- 세금 피하기 위해 주택을 멸실하고 근생으로 만든다.
- 주변 세입자 수요와 맞지 않는다.
- 비싼 임대료에 들어올 사람이 없다.
- 공실이 장기화된다.
- 대출이자는 매달 빠져나간다.
- 대출금 상환 압박에 결국 헐값에 매도하거나, 오랜 기간 버텨야 한다.
- 버티는 동안 기회비용은 치명적이다.
요약:
투자 초기에 이미 실패가 심어져 있었다.
투자자만 모르고 시간이 지나서 깨닫는다.
Q: 그렇다면 근생 투자에 성공할 수 있는 방법은 없나요?
A:
성공하려면 몇 가지 조건이 필요합니다.
- 위치: 접근성 좋고, 상업수요가 분명한 곳이어야 합니다.
- 주차: 기본 이상 확보되어 있어야 합니다. 적어도 층당 1대정도는 확보해야합니다.
- 임대료: 주변 시세와 경쟁력 있는 수준이어야 합니다.
- 업종: 단순 카페나 음식점이 아니라, 지역 특성에 맞는 특화 업종 유치가 필요합니다.
하지만 현실은,
강남 내에서 이런 조건을 갖춘 근생 물건은 극히 드뭅니다.
특히 최근 몇 년간 만들어진 신축 근생들은
"세금 회피용"으로 만들어진 경우가 대부분이라,
애초에 수익성이 맞지 않는 경우가 많습니다.
차라리 초기비용을 들이더라도 다세대를 지어서 임대수익을 중심으로 운영한다면
공실 없이 높은 임대료를 받을 수 있는 경우가 더러 있습니다.
정리:
- 주택 수요가 많은 지역에 근생 건물 짓는 건 매우 위험하다.
- 근생은 접근성, 주차, 임대료 모두 철저히 검토해야 한다.
- 세금 회피 목적의 근생 투자는 특히 조심해야 한다.
- 초기 수익이 맞지 않으면, 장기공실 리스크는 피할 수 없다.
다음 이야기 예고:
5편: 강남 부동산, 눈먼돈을 노린 교묘한 투자 사기 QnA
(유튜버와 외식사업가가 주도하는 고수익 포장 투자 구조를 실제 사례를 통해 해부합니다.)
5편: 수익률에 현혹된 눈먼돈을 노린 교묘한 투자 사기 QnA
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2편: 부동산, '눈먼돈'은 왜 실패할 수밖에 없었나? QnA
5편: 수익률에 현혹된 눈먼돈을 노린 교묘한 투자 사기 QnA
6편: 중개법인을 통해 매수하면 왜 비싸게 사게 될까? QnA
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