5편: 부동산 매매, 수익률에 현혹된 눈먼돈을 노린 교묘한 투자 사기 QnA

부동산 매매 시장에서 수익률에 현혹된 눈먼돈을 노린 교묘한 투자 사기 구조를 QnA 형식으로 분석합니다.
유튜버, 외식사업가, 쩐주들이 만든 함정에 빠지지 않는 방법을 알아보세요.

앞선 포스팅들을 보고 오시면 이해하기가 수월합니다. 아래 링크를 통해 확인하세요

1편: 강남 부동산, 투자실패? 대체 왜? QnA

2편: 강남 부동산, '눈먼돈'은 왜 실패할 수밖에 없었나? QnA

3편: 강남 부동산, 실패를 성공으로 바꾼 사례는? QnA

4편: 강남 부동산, 근린생활시설 투자 실패의 함정 QnA

Q: 부동산 투자에서 '교묘한 사기'가 실제로 일어난다고요? 어떤 식으로요?

A:
네, 생각보다 훨씬 정교하고 계획적으로 이뤄집니다.

단순히 "비싸게 팔았다" 수준이 아니에요.
처음부터 투자자를 속이기 위한 완벽한 세팅을 준비합니다.

특히 유튜브를 통한 신뢰 형성 → 외식사업가와 쩐주 그룹 연합 → 고수익 연출 → 고가 매각 구조를 짜는 방식이 대표적입니다.

Q: 구체적으로 어떤 사람들이 연합해서 움직이나요?

A:
대표적으로 이런 조합입니다.

유튜버 A: 경제, 부동산 정보를 제공하는 척하며 신뢰를 구축하는 얼굴마담.
외식사업가 B: 실제 사업 성공 스토리를 보여주면서 대중적 신뢰를 강화.
쩐주 C, D, E: 자금줄 역할을 하는 실제 투자 그룹. (개인 또는 법인)

이들은 함께 팀을 짜서 "완벽한 성공 스토리"를 연출합니다.

Q: 이들이 실제로 어떤 방식으로 투자 구조를 만들죠?

A:
흐름은 다음과 같습니다.

저평가된 매물 매입
주변 시세보다 저렴한 매물을 빠르게 매입합니다.
(여기까지는 정석 투자처럼 보입니다.)리모델링 또는 신축 진행

매물을 명도하고 리모델링/신축 작업을 합니다.
외형상 건물이 깨끗하고 멀쩡해지니, 투자 매력이 급상승합니다.

자기들이 임차인으로 입주

유튜버 A는 사무실을 냅니다.
외식사업가 B는 식당을 엽니다.
쩐주 그룹은 본사, 지사 사무실을 세팅합니다.

이렇게 자기들끼리 건물의 80~90% 이상을 임대차 계약으로 채웁니다.

임대료 뻥튀기

시장 시세보다 훨씬 높은 임대료로 계약합니다.
임대료를 올려 건물 수익률(캡레이트)을 인위적으로 높입니다.

유튜브를 통한 성공 홍보

"이 건물은 수익률 5% 이상!"
"핵심 입지! 최고의 성공사례!"
직접 성공 인터뷰, 현장 소개 영상을 대대적으로 퍼뜨립니다.

눈먼돈 투자자를 대상으로 매각

주변 시세보다 훨씬 비싼 가격으로 건물을 매각합니다.
투자자는 '높은 수익률'과 '확실한 임차인'을 보고 매입합니다.

임차인 퇴거

일정 기간 후(보통 계약 만기 후) 유튜버, 외식사업가, 쩐주 그룹은 모두 빠져나갑니다.
시세보다 터무니없이 높은 임대료는 시장에서 유지될 수 없습니다.
결국 건물은 대규모 공실 상태가 됩니다.

Q: 이렇게 되면 매수한 투자자는 어떤 상황에 처하게 되나요?

A:
참담합니다.

공실이 생기면서 임대수익이 급락합니다.
대출금 이자조차 감당이 어려워집니다.
시장 시세에 맞춰 임대료를 낮추려 해도, 낮춰도 맞출 세입자가 부족합니다.
주변 부동산들도 "임대료가 너무 비싸다"며 소개조차 꺼립니다.
결국 유지비용이 감당이 안 돼 급매로 내놓게 됩니다.

급매를 해도,
애초에 비싼 가격에 매입했기 때문에 큰 손실은 피할 수 없습니다.

Q: 이거 명백한 사기 아닌가요? 법적으로 문제 삼을 수는 없나요?

A:
아쉽게도,
표면상 '모두 정상거래'입니다.

매매계약은 정상적입니다.
임대차계약도 합법적입니다.
유튜브 홍보도 사적인 의견 표현에 불과합니다.

고의적 기망이나, 범죄로 입증하기가 굉장히 어렵습니다.

결국 투자자는 "잘못된 판단"의 대가를 자기 스스로 떠안아야 합니다.

Q: 이런 교묘한 구조를 미리 알아차릴 방법은 없나요?

A:
완벽하게 피하는 방법은 없지만,
이런 조짐이 보이면 경계해야 합니다.

임차인이 모두 특정 인물/법인과 관계가 있다.(실제로 찾아보기는 어려움)
임대료가 주변 시세보다 비정상적으로 높다. (수익률이 비정상적으로 높은건 의심해봐야합니다. 강남기준 1.5%~3%)
유튜브, SNS 등에서 '성공 홍보'가 과하게 이루어진다.
매입을 권유하는 브리핑이 "수익률"을 과도하게 강조한다.

이런 징후가 보이면,
지금 계약 중인 상대방이 '진짜 시장 수요'가 아니라 '연출된 그림'을 팔고 있을 가능성을 의심해야 합니다.

정리:

유튜버+외식사업가+쩐주 연합은 고수익 연출을 통해 눈먼돈을 끌어들인다.
투자자는 진짜 시장 수요가 아니라 연출된 구조를 믿고 매입한다.
계약은 합법처럼 보이지만, 투자자는 결국 큰 손실을 본다.
시장 임대료, 임차인 구성, 주변 부동산 시세를 반드시 사전에 직접 검증해야 한다.

다음 이야기 예고:

6편: 강남 부동산, 중개법인을 통해 매수하면 왜 비싸게 사게 될까? QnA
(중개법인의 매물 확보 전략과 매수자가 손해보는 구조를 깊이 파헤칩니다.)

6편: 중개법인을 통해 매수하면 왜 비싸게 사게 될까? QnA

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